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土地财政缩水或掣肘楼市调控

发布时间:2019-08-17 21:36:47

  在楼市调控的重压之下,面临资金饥渴的不仅仅是开发商,地方政府的日子也同样不好过。

  据北京市土地整理储备中心最新统计,2011年月(截至5月24日),北京市通过“招拍挂”出让土地的总收入为250.61亿元,同比锐减59.2%。其中,住宅类用地的成交额同比大幅下降84%。

  不仅仅是北京,其他地区也出现了类似的情况:今年1至4月,上海市成交2 5幅土地,土地总价款 75亿元,同比下降 2%;杭州方面,前4个月,杭州出让的住宅用地一共28幅,成交总额12 . 1亿元,不及杭州去年同期的2/ ……

  “如果前几个月的这种成交趋势得以继续,京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少 0%至60%。”刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫对《中国产经》表示,今年以来,各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端,开发商购地热情降温,底价成交地块大增。

  在观察者们看来,地方政府今年土地财政收入骤减,与往年相比可谓“冰火两重天”。土地财政大幅减少对地方政府来说是一个重大的“利空”。因为这不但将加剧地方债务的负担,还有可能无法完成戴着问责“紧箍咒”的各项建设任务。比如今年必须完成的1000万套保障房建设共需资金1.4万亿元,而中央的配套资金仅为2000亿元左右,其余的1.2万亿需要地方自筹等。在此背景下,他们担心,土地财政收入的大幅“缩水”可能会演变成未来楼市调控的压力。

  “目前,地方政府收入的主要来源有 块,一是税收,二是土地出让金,三是以土地等资产为抵押的。而这 块都和房地产业密不可分。”谢逸枫指出,房地产“绑架”地方政府的判断并不为过,而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。

  广州经纬行研究中心主任曾英杰进一步指出,对于部分城市而言,土地财政收入的占比较高,此前严厉的政策导致土地收入大幅减少,为了保证收入的持续性,可能会在政策的施行上有所放松。

  “多年来,过于依赖房地产来提高财政收入、拉动经济增长的地方政府,乐于看到甚至想方设法推高地价上涨,对中央的调控政策执行不到位,甚至变着法子化解,直接或变相托市,放纵或推高房价,地价持续快速大幅上涨,这是高层多次调控楼市却一直难见成效的重要原因。”全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚对《中国产经》表示,与中央政府着眼全局利益不同,地方政府在对上级负责的同时,也要兼顾地方财政收入和GDP增长。在这样的背景下,一些地方政府就可能敢于消极对待“新国八条”政策和国务院的要求等,不落实执行、继续试图化解调控政策,托抬未来房价预期。

  陈真诚认为,作为房地产市场的源头,土地市场或将成为强化政策落实的下一发力点。

  事实上,住建部方面已透露,国务院以及有关部级仍有相关的政策会推出,而主要针对的目标将转向土地出让政策、开发商拿地门槛等。

  “在目前土地财政面临变局的情况下,地方政府转变观念,从对土地财政‘依赖症’中解脱出来。”中国社会科学院经济研究所李长安指出,要解决这些问题,除了按照财权事权对等的原则加快财税体制改革、加大中央政府的转移支付以及培养税、资源税等稳定税源外,更重要的还在于必须加快政府职能的转变,从建设型、投资型政府向公共服务型政府转变,尽量将市场能够解决的问题重新还给市场,专注于当好“裁判员”而非“运动员”。

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