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转战保障房:房企的新菜谱?

发布时间:2020-01-16 16:15:30

在“8.5万套”指标的“感召”下,房企参与保障房热情有所提高。

日前,广州市与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目正式开工,该项目是广州市第一个引入社会力量合作建设的保障性住房项目。富力地产董事长李思廉当天作出承诺,“富力将精心、严控成本,将其建设成广州的民心工程。”

实际上,除了富力地产,万科、保利、时代地产此前都有参与到保障房建设中。如2008年就发售全国首个限价房保利西子湾。今年4月,又拿下荔湾区高尔夫地块,其中配含 万平米保障房面积。

“建设保障房主要还是主导。”保利地产副总经理胡在新坦言,作为央企,保利地产会积极配合。

而维森置业董事长张维伦则认为“保障房建设主体未必一定是开发商”。在他看来,保障房自建,或可尝试“-开发管理公司-专业公司”的合作模式。不过,据记者了解,此模式在国内尚无先例。

在商终言商。目前建设保障房的现实情况是——保障房投建回报及激励机制的设计细节尚未清晰,社会资金包括房企参与其中的顾虑一时难以消除——保障房能否成为房企的一道“好菜”,尚待观察。

“被配建”的保障房

根据《广州市2011年住房保障工作方案》,广州今年保障房计划投入资金118亿,其中有近70亿需要引入社会资本。据广州市有关部门称,今年将鼓励社会力量参与保障房建设,缓解建设管理压力。

其中包括,试点推行以招标方式出让保障性住房用地,引入大型国有建筑企业或上市房企组织建设;鼓励各类投资主体利用村集体建设用地建设租赁型保障房等。

以招标方式出让土地配建保障房,成为主要的方式之一。6月8日,广州举办了近年来最大的土地推介会,此次土地推介会的一大特色是,像北京一样,广州将土地出让和完成保障房建设任务、以及公共配套建设捆绑在一起实施“限地价、竞配建”的出让方式。

具体地,此次在住宅用地的竞价中设置了一个最高价,达到这个价格之后,价格不再上涨,但谁愿意无偿建设更多的保障房和公共配套,这块地就归谁。

上述新规让企业心存疑虑。在很多开发商看来,配建这种方式就是强制,“不仅得到了高额的土地出让金,还以低廉的价格获得了廉租房/公租房的产权,得到的好处太多了,企业也不当冤大头,就拼命定高同地块上商品房的价格,”华南一家大型房企负责人说,以公司在北京配建保障房的经验来看,就几乎是亏本,现在广州又加上公共配套,真不知前途如何。

“现阶段来看,全靠社会力量不太现实,有个过程。” 广州市住房保障办副主任黄信敬坦言,开发商们愿意开发商品住宅而不愿意投资公租房。

张维伦对房企参与保障房泼了冷水。他对地产中国网表示,“房企是经商实体,不是所属机构,参与其中要算经济账。低利高风险,房企尤其是民企参与度将不会太高,参与保障房将不会成为一种趋势。”

广州住保办有关人士透露,去年9月,财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,广州将按这一通知细化公租房建设的税收优惠政策,希望吸引更多房企加入。

房企的算盘

作为在保障房建设方面实践积极的城市,广州市在过去几年内试验了引入社会力量投资保障房的案例,像万科万汇楼、佳大·时代公寓等,都是民营地产商投资。

但与北京地方国企的全身投入不同,大型上市房企如万科、保利、富力等,并非将保障房建设作为安身立命之本,而是选择性地投入。

据万科董秘谭华杰介绍,企业参与保障房的方式常见的可分为几类:一种是代建模式,代建模式下,企业不投入资金,不经手财务,主要提供劳务和技术,扮演类似项目经理的角色,并收取少量项目管理费,以弥补其工资及办公费用支出;另一种是开发模式,企业先垫资、融资进行开发,开发完毕后由回购,或在其监督下销售给购房人。此外,一些地方在出让商品房用地的时候,有配建保障房的要求。

在目前的实际情况下,代建和配建的模式较为可行。开发模式下,项目名义利润一般低于融资成本,很容易出现亏损。

分析师贾祖国认为,地产上市公司参与保障房的动力不足。未来会有1/ 的地产企业会参与到保障房的建设当中,这1/ 的企业当中上市公司的比重较小,因为上市公司需要对股东负责,而保障房利润太低。

郁亮对记者表示,保障房的形式多样,经适房、限价房一般能保证 %左右的利润,房企参与的积极性还较高;但公租房、廉租房形式,由于融资及未来运营形式不明,引入房企等社会资金还没有找到好的模式。

以万科在广州开发商的公租房项目万汇楼为例,郁亮说,万汇楼要靠租金支撑收回成本,需57年。“这部分保障房建设,目前尚未找到赢利的模式,”郁亮对记者表示。

“参建保障房,会在一定程度上拉低毛利率和净利率等指标,但就目前这个阶段而言,社会责任大于对利润的考量。”保利地产副总经理胡在新坦言,建设保障房是的统一行动,作为央企,保利地产会积极配合。

胡在新称,期望通过保障房“赚钱”的想法是不现实的。保障房的利润空间很小,从保利之前做的 个限价房项目来看,基本是微利。目前各地方对保障房利润率的要求基本是在 %左右,利润率不高。保利参与建设保障房的设想是:只要不亏钱就会去尝试。

万科总裁郁亮也对记者表示,作为上市公司,万科愿意参与保障房建设,但前提是符合股东利益。万科做保障房的底线是,只要有一块钱利润就做。这也是其他参与到保障房建设中的大型房企高管的一致性心理。

受困于不完善机制

7月6日,保利地产董事会宣布拟发行规模不超过40亿元的中期票据,用于保障性住房项目的建设。

“这笔资金主要是投向落实的两个纯保障房项目和一些配建的保障房项目。”保利地产内部人士表示,公司今年大规模进行保障房建设,发行中期票据是保利多元化融资的一种探索。

“按照以往经验,中期票据的利率会比略低,但具体还要看市场情况。”上述保利地产内部人士说。

据悉,保利地产将于7月26日召开股东大会对上述融资方案进行讨论。

但并非所有的公司都能发行中期票据进行保障房建设,对今年银行、等融资通道普遍收紧的房企而言,参建保障房首先面临资金问题。

记者获得的多方信息显示,渴望参与保障房投资的社会力量,显然希望能进行更多的引导与优惠。

如中国首个公租房发起人、建银精瑞董事长李晓东介绍,光靠资金本身到市场上去拿地肯定是赔钱的,因此希望能提供税收优惠以及贴息,“如果租金收益低于5%,肯定是不干的,”李晓东表示。

另一大问题是退出。“配合做保障房,正常利润是 %-5%,但如果由提供的购房名单晚了6个月,那么被推迟6个月交房的成本利息是多少?又比如,的财政拨款没有及时到位怎么办?”郁亮说,这些问题现在都还没有定论。

“从国外保障房建设、运营的经验来看,保障房建设后的退出机制及后期运营也非常重要,”胡在新说,要在土地供给以及资金保证方面给企业以政策支持,也需要长远、细化、明确的运营机制相配套,以保证保障房能够在规则下自我循环。

此外,他还认为,应对参建企业资质进行认定,因为这涉及到保障房的品质问题,建议应有相应的参建企业准入和品质监督、规范的政策。

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